"Cik Sarah, saya dan tunang dah beli rumah atas nama berdua tahun lepas. Tapi bulan ni kami putus tunang. Rumah tu macam mana? Loan bank siapa nak bayar? Kami tersepit!"
Ini adalah kisah benar salah seorang klien saya. Pahit untuk ditelan, tapi membeli rumah sebelum nikah (atau gabung nama tanpa ilmu) adalah risiko kewangan terbesar orang muda.
Sepanjang 10 tahun saya melihat jatuh bangun pasangan muda, saya selalu pesan: "Beli rumah ni bukan macam beli goreng pisang." Ia melibatkan komitmen 30-35 tahun. Hari ini, saya akan kongsikan panduan lengkap, terutamanya bab Joint Loan yang ramai salah faham.
Isi Kandungan
1. Bahaya 'Joint Loan' (Pinjaman Bersama)
Bank memang suka kalau anda gabung gaji (Joint Income) sebab kelayakan pinjaman jadi tinggi. Gaji suami RM3,000 + Isteri RM3,000 = RM6,000. Boleh beli rumah harga RM500k!
Tapi, ini risiko yang ejen hartanah takkan cerita:
| Situasi | Risiko Kepada Anda |
|---|---|
| Jika Bercerai / Putus Tunang | Rumah tu "harta sepencarian". Nak jual kena dua-dua setuju. Kalau bekas pasangan tak nak jual dan tak nak bayar, nama anda pun busuk (Blacklist CCRIS/CTOS). |
| Hilang Kuota Rumah Pertama | Setiap rakyat Malaysia ada 1 kuota "Rumah Pertama" (dapat pembiayaan 90% - 100% & bebas duti setem). Kalau gabung nama, DUA-DUA kuota habis untuk satu rumah. Rugi! |
| Kematian (Tanpa Wasiat) | Jika suami meninggal, bahagian suami dalam rumah itu akan dibekukan untuk Faraid (jika Islam). Isteri tak boleh jual rumah tu sesuka hati walaupun dia bayar separuh. |
2. Pecahan Kos Sebenar Beli Rumah 2025
Jangan ingat ada deposit 10% dah cukup. Ada kos "Entry Cost" yang perlu dibayar tunai. Contoh untuk rumah subsale (secondhand) berharga RM300,000:
Anggaran Kos Tunai Diperlukan:
Jadi, untuk beli rumah RM300k, anda perlu sediakan tunai sekitar RM42,000 - RM45,000 di tangan!
3. Insurans: MRTT vs MLTT (Mana Lagi Bagus?)
Kalau suami meninggal, siapa bayar baki hutang rumah? Inilah guna insurans.
- MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful): Murah. Jika meninggal, bank ambil duit terus untuk langsai hutang rumah. Waris dapat rumah sahaja.
- MLTT (Mortgage Level Term Takaful): Mahal sikit. Jika meninggal, bank dapat bayaran hutang, DAN waris dapat lebihan tunai (Cash Value).
Saranan Saya: Untuk pasangan muda, ambil MLTT jika mampu. Sekurang-kurangnya jika berlaku kematian, isteri ada duit tunai untuk teruskan hidup, bukan sekadar dapat rumah kosong.
💡 Tips Insider Cik Sarah: Beli Rumah 'Undercon' (Dalam Pembinaan)
Kalau tak ada tunai banyak untuk deposit, cari rumah projek baru (Undercon). Pemaju selalunya bagi pakej:
Zero Deposit + Free SPA Legal Fee.
Tapi ingat, rumah undercon kena tunggu 2-3 tahun baru siap. Kena fikir, masa tunggu rumah siap tu, nak duduk mana? Menyewa? Mampu ke bayar Sewa + Interest Bank (Progressive Interest) serentak?
4. Skim Rumah Pertamaku & SJKP
Ramai klien saya yang kerja sendiri (Freelancer, Rider, Berniaga Online) risau loan tak lepas sebab tiada slip gaji tetap.
Jangan risau, kerajaan ada SJKP (Skim Jaminan Kredit Perumahan). Kerajaan jadi penjamin anda. Syaratnya:
- Warganegara Malaysia.
- Pendapatan kasar RM1,000 ke atas.
- Tiada rekod CCRIS/CTOS yang buruk (Penting!).
5. Strategi Cik Sarah: Sewa atau Beli?
Soalan cepumas: "Cik Sarah, patut ke kami beli rumah terus lepas nikah?"
Jawapan jujur saya: TIDAK SEMESTINYA.
Tahun pertama perkahwinan adalah fasa "Penyesuaian". Anda belum tahu tabiat pasangan, belum tahu kewangan sebenar (hidden debt), dan mungkin belum stabil.
Strategi Selamat:
- Menyewa Dulu (1-2 Tahun): Cari rumah sewa yang selesa tapi murah. Rujuk artikel Dilema Tinggal Dengan Mentua untuk tips menyewa.
- Kumpul Deposit 'Agresif': Guna masa menyewa untuk kumpul RM50k guna teknik Simpanan Agresif.
- Beli Bila Sedia: Bila dah ada anak seorang, dah tahu lokasi taska, dah stabil kerja, baru beli rumah yang memang sesuai untuk keluarga.
Kesimpulan
Rumah adalah tempat berteduh, bukan penjara hutang. Jangan terikut-ikut kawan yang beli rumah besar tapi perabot tak ada. Ukur baju di badan sendiri.
Sementara kumpul duit rumah, pastikan duit tu beranak di tempat yang betul. Boleh baca analisis ASB vs Tabung Haji untuk maksimakan pulangan deposit rumah anda.
